新华社:机构为争夺房源哄抬租金、高价收房,推高

又逢暑期租房旺季。在一些热点城市,每年七八月份,租房需求大量释放都会将房租推至季节性“波峰”。然而,今年这一波房租涨势比往年更“凶猛”。记者近日在北京、上海、深圳、南京等城市调查了解到,伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张,部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象,这在一定程度上推高了区域租金。 业内人士建议,加快住房租赁行业立法,对企业恶性竞争等行为加强监管。同时加大平价租赁房源的供给,切实保障“租有所居”。 热点城市房租上涨明显,机构争夺房源“价高者得” 根据链家旗下贝壳研究院数据,今年7月,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%;二线城市中,南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显,分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计,今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。 记者在北京市石景山区走访发现,住房租赁企业为争夺房源,已经打起了“价格战”,不少房源被他们收入“囊中”。 “之前,小区有一套两居室,通过中介挂牌,业主报价每月租金7000元,一家租赁企业却最终以每月7800元的价格收房。”在石景山区远洋山水小区附近的一家中介门店,一位经纪人告诉记者,“现在小区业主的胃口都吊起来了,哪家租赁企业出价高就给哪家。” 在位于上海市松江区的松江大学城附近的星辰园小区,记者走访了解到,一套94平方米的两居室,业主直接挂牌出租的价格是每月4600元,而一家住房租赁企业管理的星辰园小区一套81平方米的两居室,每月租金却高达5130元。 国务院发展研究中心研究员刘卫民等专家表示,除了一些传统的上涨动因外,今年以来,热点城市住房租金上涨有一些特殊原因:一方面大量社会资本涌入住房租赁行业,租赁企业急于扩大规模,通过抬高租金抢房;另一方面,这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后,成为超级“二房东”,把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租,这类型房源的占比快速增加,带动了租金上涨。 租赁企业获资本青睐,有的企业把好“经”念歪了 “实际上,各地加快建立租购并举的住房制度,对住房租赁企业融资一直是鼓励和支持的态度。”一位金融监管部门的负责人对记者说,但在资本的推动下,部分租赁企业不断做大,出现了恶性竞争,这是把好“经”给念歪了。 记者调查发现,当前,住房租赁企业管理的长租公寓分为两种,一种是分散式公寓,即运营商从个人手中获得闲散房源,这类代表有自如、蛋壳公寓;另一种是集中式公寓,运营商租下一栋楼统一出租,像YOU 公寓。市场研究机构迈点研究院发布的报告显示,该研究院重点监测的市场主流公寓品牌有300余家。 新兴住房租赁企业不断涌现,老牌住房租赁企业加速扩张,均得益于资本的大量涌入。据迈点研究院监测,金融机构一直为长租公寓的品牌建设、扩张、运营提供强有力的支持。根据公开报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。 一些长租公寓企业发行了资产证券化产品。在业内人士看来,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,这让租赁企业有了提高租金的动力。 此外,一部分住房租赁企业定位于互联网公司,带有流量经营思维。而要成为高估值的互联网巨头,最简单的方式就是不惜代价达到市场垄断地位。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,支持规模化、专业化、机构化住房租赁企业发展,是培育和发展住房租赁市场的一项重要内容,但租赁企业是营利性企业,越来越多的资本参与其中后,其逐利的本性愈发明显。 建立租赁市场监管体系,增加平价房源供给 当前,热点城市中很大一部分群体通过租赁市场解决住房问题。“从民生属性看,租金的重要程度要大于房价,政府应加强对租金水平的管理。”刘洪玉说。 受访的多位专家表示,虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右,对租金上涨的推动作用还有待进一步评估,但预期引导很重要。政府应关注住房租金水平变化和住房租赁企业行为,尽快制定管理规则和标准,加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系,促进租赁市场可持续发展。 相关主管部门的负责人表示,在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时,要加快推进住房租赁立法。金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。同时,应发挥国企的引领作用,鼓励他们进入房屋租赁市场。 北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业,并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。 同时,北京等城市提出多渠道筹集租赁房源,加大供给。通过加快集体土地租赁住房建设、将非住宅改建为职工集体宿舍和鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房等方式增加租赁住房供给。

房租暴涨,成了这个盛夏的热词。在房住不炒租购同权的调控背景下,部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓,反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起,从炒房价到炒租金,楼市为何按下葫芦起了瓢?长租公寓成为房租上涨新推手我的工资还没涨,房租就先涨了。毕业仅一年的张楠为了节省开支,租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观,但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知,租住一间卧室的她每月需要多交500元,租金涨幅接近20%。在各地高校毕业生交流群里,房租上涨的话题,伴随着躲过了高房价,躲不过高房租楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人等自媒体标题,催生了不少焦虑情绪。中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。由于毕业季、求职季、开学季叠加,7、8两月是租房高峰期,往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年,长租公寓成为房租飙涨的新推手,尤为引人关注。北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧,她告诉记者:租金为每月2490元,此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。中介抢房囤房,扰乱租房市场长租公寓租金为何飙涨?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价,从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。我爱我家原副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格在争抢房源,人为抬高收房价格。事实上,长租公寓运营方囤房的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示,深圳许多小区里的房源都被长租公寓扫光,当零散房源都被大供应商收入麾下,租金话语权自然也被他们掌握。除了恶性抢夺房源,长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,两居室在5000元以上,一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。中原地产首席分析师张大伟认为,很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房,包装高价出租,赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据,制造市场上涨预期。过度加杠杆,资本玩起空手道事实上,随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大,站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地,由此衍生出诸多金融创新产品,如住房租赁类REITs(不动产信托投资基金)、ABS(以项目所属资产为支撑的证券化融资方式)、住房租赁专项公司债券等。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快,以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单,金融创新产品层出不穷。为何住房租赁企业如此热衷融资?业内人士指出,融资后,住房租赁业务的发展模式就变成了拿房-出租-融资-再拿房的循环,可以快速扩大市场份额。一位资深券商人士透露,对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业,通过囤房、炒房租能让羊毛出在猪身上,即用租房的生意,赚金融的钱。这一模式的本质是利用租客和房东信用,通过租房类贷款为运营商提供扩张资金,堪称‘无本万利’,既可加快投资资金回笼,亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。房租不炒亟待落实贝壳研究院院长杨现领认为,房价主要影响的是投资,租金主要影响的是消费。一定程度上,租金如果上涨过快,影响低收入家庭和流动人口实现租赁上住有所居,将会影响整体的社会稳定,可能引发的风险更值得警惕。胡景晖认为,租赁企业不断通过融资扩大规模、滚动发展,占有市场大部分房源,最终将形成垄断,获得租金定价权。与此同时,在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险,一旦经营不善,甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。房租高企背后的资本投机已引起监管部门警觉。针对长租公寓非理性推高房租的现象,多地已经开始行动。据不完全统计,7月份以来已有北京、上海、深圳、南京和西安等23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措,促进住房租赁市场健康发展。专家认为,打击炒房租行为,从根本上讲还是要增加供给、优化供给。杨现领表示,在未来一段时间内,一线和部分二线城市都将面临有效供给不足的矛盾,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。

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