金科股份:从雄踞西南到布局全国

雄踞西南,发展急速扩张。

销售规模快速增长,业绩增长确定性强。金科股份深耕川渝,逐渐布局全国。2017年金科股份地产板块实现销售金额约630亿元,同比增长约97%;销售面积约843万平方米,同比增长约69%。公司销售布局“三圈一带”核心地区,固有优势城市销售规模提升迅猛,其中成渝区域占比达到54%以上。

事件

    金科地产集团股份有限公司成立于1998年,集团总部位于西南重镇重庆。2004年公司首次进入中国地产百强。2011年,公司借壳ST 东源正式登陆A 股市场,上市后公司借助资本市场优势快速增长。

    深耕川渝,逐步走向全国,拿地更为积极。公司近年不断加大拿地力度,以重庆为中心辐射周边城市群,2017年通过招拍挂和收购方式合计获取土地79幅地,总建筑面积达1245万平方米,同比增长103%。2017年拿地面积与销售面积之比达147.72%。截至2017年底,公司累计开发项目147个,开发面积超4500万平方米,持有规划计容建筑可售面积3300万平米,同比增长78.8%。按照2017年新开工面积1096万平方米测算,可支撑公司未来3-4年的开发计划。

    金科股份发布2018年半年报:2018年1-6月公司实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%;实现归母净利润6.67亿元,同比增长46.33%,基本每股收益0.11元。

    深耕重庆,享川渝城市群红利。

    围绕“服务 产业”战略,实现资源整合。(1)公司社区生活服务业务营业收入约12.27亿元,同比增长26.1%;毛利率约23.83%。2017年公司新增合同管理面积约7560万平方米,新进驻城市40个,目前管理规模超过2.2亿平方米,服务业主超过300万人。(2)跨界联合,共同开发实现资源互补。公司目前与亿达集团联合开发了两个产业项目:长沙科技新城和重庆健康科技城。

    点评

    公司深耕于西南各大城市,利用区位及经验优势深耕重庆市场。2017年公司在重庆市签约销售面积为450.05万平方米,同比增长62.40%;签约销售金额达到304.29亿元,同比增长107.20%;市场份额由2016年的4.43%上升到2017年的6.71%。目前重庆地区仍未推出限购和限价政策,调控较为温和,目前重庆市场仍处在供不应求的状态中,进入2018年后重庆市商品房成交均价增长明显,且成交较为活跃,市场去化率依然保持高位。

    股票激励计划、跟投机制充分激活员工的主动性和创造性。2015年12月,公司向高管及中层管理人员等147人首次授予限制性股票1.91亿股,占公司股本的4.63%。同时公司实施了“同舟共赢”跟投机制,在保障收益的同时注重项目的周转速度。截至2017年末公司共有80个项目实施了跟投,其中合并报表范围内跟投项目56个,涉及总跟投资金亿元。

    结转提速,业绩迎来高增长阶段。金科股份2018年上半年营业收入增速49.26%,归母净利润增速46.33%。公司结转提速,上半年毛利率达22.54%,较2017年末提升2个百分点,业绩迎来快速释放期。截至2018年6月末,公司预收款项达634.02亿元,同比增长73.30%,是当期营业收入的4.1倍,未来业绩锁定性好。

    布局全国,打造“八大城市群”。

    盈利预测与投资评级:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,公司土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.4、8.3、6.9倍,首次覆盖给予“增持”评级。

    销售快速放量,投资积极。公司上半年实现销售金额约597亿元,同比增长116%;其中地产板块销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平米,同比增长84%,目前已完成全年1000亿销售目标的60%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司拿地积极,上半年在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取56个项目,总投资额约270亿元,拿地建筑面积达1012万平米,是当期销售面积的1.45倍,权益比例为67.54%,公司积极拓展。公司平均拿地楼面均价仅2668元/平米,仅占当期销售均价的32%,有效保障未来项目毛利水平。截至2018年上半年,公司累计土地储备面积达3600万平米,较2017年末继续增长9%。公司持续坚持核心城市群深耕战略,业务主要布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛等城市群,丰富的土地储备保障公司可持续性发展。

    2017年公司新进杭州、南京等15个核心城市,累计进驻全国22个省(市),“八大城市群(成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳、京津冀、北部湾、山东半岛)”战略布局基本完成。目前公司拥有土地储备量约3300万平方米,预售货值约为1200亿,存货货值约为300亿。此外,公司共有80个项目实施了跟投机制,其中合并报表范围内跟投项目56个,涉及总跟投资金2.92亿元。2018年一季度金科股份销售金额、面积均实现同比翻倍,其中销售金额约241亿元,同比增长约142%,公司有较大实力和可行性达到全年1200亿销售目标。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

    围绕“服务 产业”战略,实现资源整合。公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元,同比增长44%。新增合同管理面积1057万平米,目前已累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,较2017年全年增长8%,荣膺2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。

    首次覆盖给予 “增持”评级。

    投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.9、8.7、7.2倍,维持“增持”评级。

    首次覆盖给予金科股份“增持”评级。我们预计2018-2020年公司实现营业收入412.35、546.80和684.43亿元,归属母公司净利润有望达到22.26、29.65和37.38亿元,EPS 分别为0.42、0.56和0.70元/股,对应PE 分别为11.08、8.32和6.60倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

    风险提示:销售不及预期风险;融资成本上升风险;扩张不及预期风险

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